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【央视新闻客户端】

自2025年9月接掌招商蛇口
，董事长朱文凯迎来履新后首份年度答卷，这份财报并不好看 ，让新任管理层面临一场大考
。

2025年
，招商蛇口营收同比下滑13.53%至1547.28亿元，公司归母净利润和扣非归母净利润的同比跌幅分别为74.65%和93.10%。

开发业务萎缩 、毛利率承压
、资产减值“吞利 ” ，新掌门朱文凯又将如何带领招商蛇口这艘8300亿（总资产）的巨轮驶出迷雾？

归母净利润“膝盖斩
”，计提资产减值吞噬利润

根据招商蛇口2025年年报
，公司全年实现营业收入约1547.28亿元，同比下降13.53% ，令市场关注的是
，其归母净利润仅为约10.24亿元，同比骤降74.65%；扣除非经常性损益后的归母净利润仅剩1.69亿元 ，同比跌幅高达93.10% 。

主要财会数据和财务指标
。图/招商蛇口公告截图

这样的业绩表现
，无疑低于此前的市场预期。在行业深度调整阶段，利润大幅下滑往往意味着企业盈利能力、资产质量与经营管控面临多重挑战 。招商蛇口归母净利润跌幅超过七成 ，这一“膝盖斩”背后
，是多重因素叠加作用的结果。

对于利润指标同比下降，招商蛇口在此前预告时解释道：房地产开发项目集中交付规模减小 ，营业收入同比下降；对联合营企业的投资收益及股权出售收益同比减少；部分房地产开发项目存在减值迹象
，公司结合市场情况，根据谨慎性原则相应计提减值准备
。

作为招商蛇口的核心压舱石业务 ，开发业务2025年实现营业收入1308.29亿元，同比下降16.33%
，降幅超过整体营收，成为拖累业绩的主要因素。开发业务的收缩 ，直接源于销售端的疲软 。2025年其签约销售面积716.12万平方米
，同比下滑23.48%
。

在营收收缩的同时，毛利率持续低位运行 ，进一步挤压了利润空间。2025年招商蛇口毛利率为13.76%
，其中开发业务毛利率为15.33% 。

然而，吞噬利润的最大项目当属计提资产减值
。根据招商蛇口发布的公告 ，2025年计提资产减值准备合计约42.7亿元
，直接减少归属于上市公司股东净利润29.18亿元。

从具体构成来看，存货跌价准备是绝对主力 ，金额约32.69亿元
，占计提总额超过70%；此外还有信用损失准备约7.55亿元，商誉减值准备约2.22亿元等 。存货跌价准备的大规模计提 ，直指公司历史上获取的高价地块项目，这也揭开了行业上行期激进投资留下的隐患
。

本次计提资产减值准备情况（单位：万元）。图/招商蛇口公告截图

三年存货跌价超90亿
，昔日高价地沦为业绩包袱

事实上，在行业上行期 ，高溢价抢下的“地王 ”项目已成为当下很多企业的负担 。从项目端看
，招商蛇口减值直指高价抢地的遗留风险
。

典型案例是重庆招商渝天府项目，2025年新增计提存货跌价准备高达8.79亿元。该项目地块是招商蛇口于2021年4月以32.5亿元竞得 ，溢价率接近130%
，成交楼面价约1.05万元/平方米 。彼时的“香饽饽
”，在市场下行周期中不得不低头折价。

另一个典型案例是广州招商湾区1872项目
。这是招商蛇口进入广州南沙区的首个项目 ，2021年经过110轮激烈举牌
，以41.31亿元竞得，溢价率近36%。该项目计提存货跌价准备7664万元 。

此外 ，厦门湾湖臻境项目也在2025年计提存货跌价准备4.33亿元
。该项目是招商蛇口于2023年5月在厦门2023年首场土拍中
，以63.7亿元总价竞得，成交楼面价超过5万元/平方米 ，溢价率12.15%。

这些均是招商蛇口曾经布局的重点项目 。拉长时间线看，2023年至2025年
，招商蛇口计提的存货跌价准备分别为22.76亿元 、35.75亿元
、32.69亿元，3年累计存货跌价准备超90亿元
。这意味着 ，过去3年间
，这家央企巨头每年都在为存货跌价“买单”，历史包袱持续拖累业绩表现。

值得关注的是 ，2025年9月
，招商蛇口完成管理层更迭，朱文凯由总经理升任董事长 ，聂黎明出任总经理 。

对于此番集中计提的影响
，聂黎明在2025年业绩说明会上表示，这些会计处理在短期内对公司报表利润有一些影响 ，当然从长远来看也是在夯实公司的资产质量
，为未来轻装上阵做准备
。

一边减值、一边激进拿地，转型仍处攻坚期

然而 ，在计提减值的同时，招商蛇口2025年的拿地节奏并未放缓
，其中不乏高价地。年报显示，公司2025年累计获取43宗地块 ，总地价938亿元
，拿地额相比2024年的486亿元几乎翻了一倍 。

其中，2025年3月 ，招商蛇口以约27亿元 、超70%溢价率拿下成都高新区一地块
，楼面价为3.17万元/平方米，刷新成都楼面价纪录；同年7月在深圳 ，招商蛇口又以21.55亿元、超86%溢价率斩获前海一宅地
，楼面价约8.42万元/平方米，刷新深圳楼面价
。

在业绩发布会上 ，聂黎明强调
，近两三年投资的好项目将逐步结转利润，帮公司缓解业绩压力。

在行业整体投资收缩
、多数房企谨慎拿地的背景下 ，招商蛇口逆势加大投资力度，试图通过优化土储结构
，为后续发展储备优质项目 。从投资布局看，招商蛇口2025年新增的宗地块中 ，核心10城投资占比近90%
，一线城市占比63%。但是，部分地块高溢价拿地、刷新区域地价纪录的行为 ，让市场不得不担忧其未来盈利前景
。新高价地是否重演减值风险
，成为悬在业绩之上的隐忧。

关于2026年销售计划，管理层表示 ，结合公司目前以及今年大概的投资强度铺排
，全口径销售基本上和去年保持相当，接近去年的水平 ，但是销售策略依然坚持以销定产 、以销定投的原则
，审慎的原则，不盲目追求规模 ，但是会追求有质量
、有回款的销售增长 。

朱文凯表示，招商蛇口经过多年的开发
，已经不单纯是一个开发商，拥有行业全链条的开发、运营和服务的综合能力 ，围绕开发业务 、资产运营
、物业服务三类业务构建了一个行业全生命周期的综合发展模式
。三者不是孤立的
，是一个从空间营造到内容运营再到生活服务的完整闭环。招商蛇口具备从空间+内容+服务的高品质提供产品的综合能力，实际上不是一朝一夕变成的 ，也不是单一赛道能够复制的 。

这一表述
，清晰勾勒出招商蛇口的转型方向
。在行业告别高增长、开发业务见顶的背景下，向综合运营服务商转型 ，几乎是所有头部房企的共同选择。但从当前经营结构来看
，招商蛇口转型仍处于初级阶段，资产运营 、物业服务等业务虽然对营收贡献逐步提升 ，但尚不足以对冲开发业务的波动
，无法扛起业绩大旗，短期内仍难以摆脱对开发业务的依赖 。

目前 ，对于履新半年多的朱文凯而言，稳住这艘8300亿的巨轮
、修复利润表
，是核心任务，也是一场不小的考验
。一次性的财务“排毒 ”只是开始 ，如何让聚焦核心城市的投资真正转化为利润
，如何在开发业务之外培育出能扛大旗的第二曲线，才是这位新掌门人要面对的问题。